상가건물임대차보호법이 적용되기 위한 상가건물의 요건

상가건물 임대차보호법(이하 “상가임대차법”)은 사업자등록의 대상이 되는 건물을 상가건물이라고만 정하고(제2조 제1항), 자세한 요건은 정하지 아니하고 있습니다. 창고와 제조공장의 용도로 건물을 빌리고, 계약서에도 이와 같이 작성한 사안(수원지방법원 2022. 4. 7. 선고 2021가합7556 판결)에서 법원은 공부상의 표시보다는 실제 영업용으로 사용하는지를 기준으로 한다는 대법원의 판시대로 실질을 기준으로 판단하였습니다.

즉, 대법원은 상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 참조)라고 판시하였습니다.

상가임대차법의 적용 여부가 중요한 이유는, 현행법상 상가건물의 경우 3기의 차임액에 이르도록 연체하는 등의 경우를 제외하면 10년까지 계약의 갱신을 요구할 수 있지만(제10조), 민법이 적용되는 임대차계약의 경우에는 묵시적으로 갱신되는 경우(민법 제649조) 외에는 갱신할 수 없고, 통상 임대차기간을 1년 또는 2년의 단위로 정하기에 안정적으로 장기간 임차할 지위를 유지하려면 상가임대차법이 적용되어야 유리하기 때문입니다.

위 사건에서는 소규모 제조업체가 건물을 사용하면서 주로 공장으로 사용하였으나 주문을 받고 부품을 판매한 내역 등을 제출하여 수리계약의 체결, 부품의 판매, 대금 결제 등 영리 목적의 활동을 해온 사실을 인정받아 결국 상가임대차법이 적용되어 상대측의 건물인도청구에 대한 항변을 할 수 있었습니다. 따라서 공장으로 사용하는 경우라도 하더라도 영업행위를 함께 한다면 상가임대차법의 적용을 받을 수 있다는 점에서 의미 있는 사례라고 볼 수 있습니다.