주택 임대인 본인의 거주 목적으로도 계약갱신을 거절할 수 없는 경우

주택임대차보호법에 따르면 임차인의 2년 동안의 거주를 보장하고 있고(제4조), 묵시적으로 계약이 갱신되거나 갱신을 요구하는 경우에는 추가로 2년 동안 더 거주할 수 있도록 정하고 있습니다(제6조 제2항, 제6조의3 제2항). 그런데 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”에는 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있도록 정하고 있습니다(제6조의3 제1항 제8호).

이에 임차인들은 계약을 갱신하고 싶어도 임대인이 본인 또는 직계가족의 거주를 이유로 갱신을 거절할 경우에는 어쩔 수 없이 2년만에 집을 이사하여야 하는 열악한 상황에 놓이게 됩니다. 그런데 임대인이 실제로는 거주할 생각 없이, 임차인을 내보내기 위하여 말로만 직접 거주한다고 한다면 어떨까요. 임차인으로서는 나중에 임대인이 다른 사람에게 임대한 사정을 알게 된 경우에는 손해배상청구를 할 수 있지만(제6조의3 제5항) 이러한 사후적인 금전적 배상만으로는 억울하게 집을 이사한 임차인의 피해가 보전될 수는 없을 것입니다.

수원지방법원 성남지원 2020가합4127** 판결은 위와 같이 임대인이 직접 거주한다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 사안에서, 다음과 같은 근거로 임대인들의 인도청구를 기각하였습니다. 즉, ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데, 위와 같은 사유는 그 사유 자체가 아직 발생하지 아니한 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 하고 있어서 임차인 측에서 예측하거나 그 사유 발생 여부를 정확히 알기 어려운 사정이 있어 이를 제한 없이 인정한다면, 설령 사후적인 손해배상의무 규정이 있다고 하더라도 위 사유로 인한 거절이 남용되어 사실상 계약갱신요구권의 의미가 없어질 우려가 있다. 따라서 주거권 강화를 위한 개정 주택임대차보호법의 개정 사유가 퇴색되지 않으면서도 위 거절사유의 특성을 함께 고려하면, 적어도 임차인에게 임대차기간 만료 후에 임대인이 목적 주택에 거주할 예정이 아니라는 정당한 신뢰가 있는 사안 등 특별한 경우에는, 임대인이 임차인에게 그러한 신뢰와 달리 실제 거주할 예정이라는 점만을 들어 언제든지 계약갱신을 거절할 수 있다고 보아서는 안 되고, 임차인이 그러한 신뢰를 가지게 된 경위와 임대인이 실제 거주할 목적을 가지게 된 경위 및 내용 등 여러 제반사정을 모두 고려하여서 거절사유 해당 여부를 판단하여야 한다’고 판시하였습니다.

위 사건에서 재판부는 ‘원고(임대인)들의 실거주 의사가 객관적으로 드러났음을 알 수 있는 별다른 자료가 없는 점, 원고들이 이 사건 건물을 매매하기로 피고(임차인)들에게 통지하였음을 알 수 있는 점, 원고들은 부동산중개사무소에 임차인을 내보내기로 했고, 나간 후에 매도를 진행해야 할 것 같다고 문자를 보낸 점, 원고는 피고와의 통화로도 주택을 매매하기 위하여 갱신을 거절하였다는 말을 한 점 등을 근거로 임대인들의 계약갱신거절을 이유로 한 건물인도청구를 기각하였습니다.

실제로 계약갱신을 요구하였는데 임대인의 거주 목적으로 거절된 경우에는, 위와 같이 임대인이 실제로 거주하려는 구체적인 계획을 가지고 있는지, 그와 같은 계획을 객관적인 자료로 미리 확인해볼 수 있는지, 임대인이 중개인에게 다른 말을 하진 않았는지, 단지 임차인을 내보내려는 목적만으로 본인이 거주하려는 의도는 아닌지 등에 관하여 면밀히 살펴볼 필요가 있고, 당장 소송을 하지 않더라도 변호사와 상담하여 분쟁을 대비할 필요가 있겠습니다.